Käytetyn asunnon ja kiinteistön salainen laatuvirhe

Salaisella virheellä tarkoitetaan tilannetta, jossa asunnosta tai kiinteistöstä löytyy jokin virhe, jota ei ole ollut osapuolilla tiedossa kauppaa tehtäessä.

Salainen virhe tulee yllätyksenä kaupan molemmille osapuolille, ja sillä voi olla heille merkittäviä taloudellisia vaikutuksia. Myyjät saattavat luulla, että heidän vastuunsa on poissa, koska he eivät ole tienneet virheen olemassaolosta. Mikä tahansa virhe ei oikeuta korvaukseen, vaan virheen on oltava merkittävä. Salaisen virheen kohdalla merkittävyysvaatimus on vielä korkeampi kuin asuntokauppalain tai maakaaren muiden virheperusteiden kohdalla.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukaan salainen virhe on kyseessä silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaan kiinteistössä on salainen virhe, mikäli se poikkeaa salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käytännössä salaisen virheen osalta on kyse laatuvirheestä. Salainen virhe voi olla kyseessä, vaikka myyjät olisivat täyttäneet velvollisuutensa antaa tietoa kaupan kohteesta ja ostajat ovat riittävässä määrin täyttäneet velvollisuutensa selvittää kaupan kohteeseen liittyviä seikkoja. Kyse on virheistä, joista osapuolet eivät ole tienneet eikä heidän ole tullut niistä tietää.

Salaisen virheen seuraamuksena voidaan esimerkiksi esittää vaatimuksia kaupan purusta tai hinnanalennuksesta. Nämä vaatimukset voivat vaikuttaa osapuolten elämään merkittävällä tavalla.

Virheen on oltava merkittävä, eli asunnon tai kiinteistön on myös virheen johdosta oltava selvästi huonompi kuin ostajalla on ollut syytä olettaa. Salaiselle virheelle asetetaan korkeammat vaatimukset virheen merkittävyyden kannalta kuin muissa virhetyypeissä. Tässä kohtaa arvioitavaksi tulee yleensä myös se, mitä ostaja on voinut olettaa. Esimerkiksi vuonna 1950-luvulla rakennettu vanha talo saattaa sisältää nykyisten määräysten vastaisia rakennusmateriaaleja tai rakennustapa on voinut poiketa nykymääräyksistä, mutta ostajalla on syytä tähän varautuakin, koska hänellä on tiedossaan talon rakennusvuosi. Ostajan tietoisuutta arvioitaessa, tarkastellaan sitä, mitä hän objektiivisesti arvioiden on voinut kaupan kohteelta edellyttää.

Nämä asiat on hyvä pyrkiä sopimaan osapuolten kesken. Tuomioistuinsovittelu on hyvä vaihtoehto näissä tilanteissa. Tuomioistuinsovittelussa tähdätään molempia osapuolia tyydyttävään kompromissiratkaisun löytymiseen. Osapuolet rakentavat sovinnon itse asiantuntijasovittelijan eli tuomarin ja asianajajien avustuksella. Kun osapuolet ovat itse rakentaneet ratkaisun, on heidän helpompi elää sen kanssa ja he pystyvät ennakoimaan sen sisällön. Kulut jäävät myös yleensä pienemmiksi. Aina sovintoon ei kuitenkaan päästä ja tarvittaessa asiat ratkaistaan aina viime kädessä oikeudenkäynnissä.

Mikäli joudut tilanteeseen, jossa ostamastasi tai myymästäsi asunnosta tai kiinteistöstä löytyy salainen virhe, kannattaa kääntyä asianajajan puoleen. Voit olla esimerkiksi yhteydessä meihin Asianajotoimisto K&K Oy:llä.

Yhteystietomme löytyvät täältä.

Maria Kivipelto
asianajaja